Bilan immobilier 2020 du notariat

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« Une année résiliente dans un contexte inédit »

Les Notaires de France dévoilent ce jeudi, 10 décembre, le Bilan Immobilier de l’année 2020 et les premières tendances pour 2021. La présentation est réalisée en distanciel, depuis les locaux du CSN avec une audience de près de 50 journalistes.

Merci à tous les notaires de France qui ont permis d’établir ce bilan.

A RETENIR

  • + 6,5 % : évolution sur un an de l’indice de prix des appartements anciens en France métropolitaine,
  • + 4,2 % : évolution sur un an de l’indice de prix des maisons anciennes en France métropolitaine,
  • – 5 % : pour le nombre de transactions réalisées au cours des 12 derniers mois en France,
  • 55 m² : surface finançable d’un appartement ancien sur l’ensemble de la France (mensualité de 800 € /mois pendant 20 ans et sans apport), quasi stable (-1 m²) sur un an,
  • 148 m² : surface finançable d’une maison ancienne sur l’ensemble de la France (mensualité de 1300 € /mois pendant 20 ans et sans apport), en diminution de 6 m² sur un an.

2020 : une année résiliente pour l’immobilier

À fin septembre 2020, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois en France (y compris départements d’outre-mer hors Mayotte) est de 990 000, une baisse de 5 % en un an.
Le volume de transactions de logements anciens cumulé sur douze mois est établi à 990 000 au 30 septembre 2020, contre 986 000 en août et 983 000 en juillet. Néanmoins, la baisse sur un an constatée depuis juin 2020 continue de s’accentuer (-0,7 % sur un an à fin juin, -3,7 % à fin juillet, -4,6 % à fin août et -5,0 % à fin septembre).
Un fort rattrapage a bien eu lieu en termes de signature d’avant-contrats post-confinement et les notaires ont pu constater une très forte activité jusqu’à mi-août ; les ventes en cours qui n’avaient pas pu se signer ont également pu se concrétiser. Dans le contexte sanitaire et économique actuel, l’attentisme reste toutefois de mise.
Il faut souligner que les avant-contrats restent à un bon niveau, notamment pendant le mois du second confinement de novembre. Les volumes devraient se maintenir pendant les trois premiers mois de l’année.
Si le rebond de l’été n’a pas permis de combler le retard pris au 1er confinement, il n’y a pas eu d’effondrement lors du second : le marché semble avoir assez bien résisté en retrouvant une dynamique stable, à un haut niveau.
Malgré un arrêt quasi-total de l’activité économique pendant deux mois lors du 1er confinement, le marché immobilier dans l’ancien s’est montré particulièrement résilient. C’est un marché d’utilisateurs sain et solide. Le contexte est très différent du contexte des années 90 ou de 2008.
Pour les projections en volumes à fin décembre, deux hypothèses seraient envisageables :
• Si les volumes de transactions d’ici la fin de l’année se maintiennent dans les mêmes proportions que 2019, l’atterrissage serait autour de 980-990 000 ventes fin 2020, soit une baisse d’environ 8 % en un an.
• Dans l’hypothèse d’une baisse plus marquée de 20 % des volumes sur les dernières semaines de l’année, l’année se terminerait à 960-970 000 ventes.
A noter que selon la première estimation de l’Insee, le PIB français se contracterait de 9 % en 2020.

Les moments-clefs de l’année immobilière (établies à partir des flux d’actes de ventes* 2020 vs 2019 à l’échelle nationale)

Début 2020, le flux d’actes de ventes était en hausse (de +10 % à +20 % selon les semaines) comparativement à 2019.
À compter de l’annonce du 1er confinement (semaine du 16 au 22 mars 2020) et pendant quasiment deux mois, la collecte a connu une chute brutale : 60 % à 70 % de moins que le niveau de 2019.
Dès la sortie du confinement mi-mai, la collecte a connu une très forte reprise en dépassant le niveau de fin mai / mi-juin 2019.
Pendant la pause estivale du 15 juillet au 31 août, le flux d’actes a de nouveau baissé, prématurément comparativement au flux 2019.
Enfin, depuis la hausse survenue début septembre, le flux d’actes collectés se situe juste en deçà des niveaux observés en 2019 et proche de ceux observés en début d’année.
Après un creux au deuxième trimestre 2020 et un fort rebond au T3 2020, le redressement est ensuite plus progressif pour un profil en « racine carré ».
Il y a eu un fort rattrapage en termes de signatures d’avant-contrats* post-confinement et une très forte activité constatée jusqu’à mi-août 2020. Néanmoins, si la courbe se rapproche de celle de 2019, elle aurait dû la dépasser pour compléter la perte d’actes collectés en valeur égale.
Deux hypothèses peuvent l’expliquer : soit les transactions manquent effectivement ; soit les transactions ne se seraient pas réalisées et les volumes de fin d’année reflètent la situation telle qu’elle aurait été sans la crise. Le marché a en partie absorbé le creux et a retrouvé une dynamique classique.

Evolution des prix et projections 2021 (appartements anciens et maisons anciennes)

Appartements anciens
Au 3e trimestre 2020, les prix des appartements anciens en France métropolitaine ont légèrement progressé de +0,7 % par rapport au 2e trimestre 2020 (en données provisoires corrigées des variations saisonnières). Les précédentes évolutions sont comprises entre +1 % et +2 % (+1,7 % au T2 2020, +2,2 % au T1 2020, +1,7 % au T4 2019, +1,1 % au T3 2019).
Les prix des appartements anciens ont augmenté de 6,5 % sur une année. Cette hausse est quasi-similaire en Île-de-France (+6,6 %) et en province (+6,5 %).
Les projections pour le 4e trimestre 2020 laissent présager de la poursuite de la hausse, légèrement plus prononcée en Province qu’en Île-de-France (France métropolitaine +6,6 %, Province +7,1 %, Ile-de-France +6,1 %).
À fin janvier 2021, les projections* indiquent des évolutions sur un an de +5,8 % pour la France métropolitaine, +6,8 % pour la Province et +4,6 % pour l’Île-de-France.
Sur la période T4 2011- T3 2020, les prix des appartements anciens, corrigés de l’inflation** restent supérieurs à ceux du 4e trimestre 2011, mais à peine plus élevés en ce qui concerne la Province. Ils progressent de +6,5 % pour la France métropolitaine : +12,5 % pour l’Ile-de-France et +1,3 % pour la Province.

Maisons anciennes
À l’échelle de la France métropolitaine, les prix des maisons anciennes au 3e trimestre 2020 sont restés relativement stables (+0,3 %) vs le 2e trimestre 2020. Le constat est similaire pour la Province (+0,3 %) et l’Île-de-France (+0,5 %).
Après trois années où la hausse se situait autour de +2,5 % par an, l’évolution des prix sur un an atteint +4,2 % au 3e trimestre 2020. Cette hausse sur un an est très légèrement plus prononcée en Île-de-France (+4,8 %) qu’en Province (+4,1 %).
Les projections établies pour le 4e trimestre 2020 augurent d’une hausse sur un an un peu plus significative, notamment pour la Province (+ 6,1 % pour la France métropolitaine et la Province, + 5,8 % pour l’Ile-de-France).
À fin janvier 2021, d’après les projections*, les évolutions sur un an atteindraient +6,8 % pour la France métropolitaine, +6,7 % pour la province et +7,2 % pour l’Île-de-France.
Sur la période T4 2011 – T3 2020, les prix corrigés de l’inflation** (inflation sur la période : 6,89 %) progressent de +0,2 % pour la France métropolitaine et la Province et de +0,3 % pour l’Ile-de-France.
À la différence d’il y a un an, les prix au 3e trimestre 2020 corrigés de l’inflation ont retrouvé les niveaux du 4e trimestre 2011, aussi bien en province qu’en Île-de-France.


*Pour rappel, les indicateurs avancés établis à partir des avant-contrats sont calculés sur la même méthode que les indices Notaires-Insee et permettent de projeter les indices de prix à 3 mois. Ce qui permet aujourd’hui de présenter la tendance sur l’ensemble de l’année 2020.
**Inflation sur la période : 6,89 %

Un pouvoir d’achat immobilier en diminution sur le plan national

En moyenne, la surface finançable (mensualité de 800 € /mois pendant 20 ans et sans apport), d’un appartement ancien sur l’ensemble de la France s’établit à 55m² en 2020 (vs 56 m² fin 2019).
Parmi les 18 plus grandes villes de France, la moitié offrent une surface supérieure à la moyenne nationale. A noter le cas particulier de Saint-Etienne, qui se distingue avec une surface nettement supérieure (159 m²) mais qui connaît le plus fort recul (-13 %) comparé à 2019.
Pour les maisons anciennes, la surface finançable moyenne (mensualité de 1300 € /mois pendant 20 ans et sans apport) à l’échelle de la France atteint 148 m², en diminution de 6 % vs 2020.
L’ensemble des surfaces sont orientées à la baisse sur un an. Les plus fortes baisses annuelles (en nombre de m²) sont observées dans les agglomérations du Havre, Dijon et Strasbourg (-10 m²).
À la différence de ce qui est observé pour les appartements anciens à l’échelle des communes, sur le marché des maisons anciennes, comme déjà observé en 2019, toutes les agglomérations étudiées ont une surface habitable inférieure à la surface nationale. Les surfaces sont comprises entre 61 m² dans l’agglomération de Nice et 144 m² dans l’agglomération de Saint-Étienne.

Immobilier : les frais à la charge du VENDEUR

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Lors d’une vente immobilière, certaines dépenses, comme les frais de notaire, sont à la charge de l’acheteur. À l’inverse, les charges imputables au vendeur sont, elles, parfois laissées pour compte. Afin d’éviter les mauvaises surprises, en cas de réutilisation des fonds pour l’acquisition d’un nouveau bien par exemple, il convient de les évaluer.

 

1 :  Les frais des diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers ont pour but d’informer l’acheteur potentiel sur l’état du logement. Certains diagnostics sont obligatoires pour tous les logements, d’autres seulement dans certains cas précis : Amiante, Termites, Gaz, Electricité, Plomb, DPE, loi Carrez etc…  Ils doivent être effectués par des professionnels et sont à la charge du vendeur.

Il faut compter environ 450 euros pour ces diagnostics.

Pour la commune du CANNET et de CANNES, le contrôle du réseau d’assainissement est obligatoire (environ 180 euros).

Depuis le 1er octobre 2020, lors de la vente d’un terrain : une étude de sol est désormais obligatoire, à la charge du vendeur.

2 :  Les honoraires de mutation de la part du syndic.

 Dans la pratique, le notaire adresse au syndic un « état daté » qui contient des informations telles que :

  • le montant des charges restant à régler sur le lot vendu.
  • le montant des travaux prévus.
  • le solde des sommes versées par le copropriétaire en provision ou acompte.
  • les détails du budget prévisionnel, etc.

Facturé au maximum 380 euros (X2, pour l’avant contrat et pour l’acte définitif), ils sont prélevés directement sur le prix de vente si le Vendeur ne les ai pas directement réglé au syndic.

3 :  Le remboursement du prêt en cours, Les frais de remboursement anticipé et de mainlevée d’hypothèque.

Si vous êtes concerné par un emprunt immobilier servant à couvrir l’achat du bien que vous vendez, la structure vous ayant accordé le crédit peut vous réclamer des frais de remboursement anticipé. Ces frais varient entre 1 et 2 % du capital emprunté.

De même, si ce prêt est garanti par une hypothèque, vous devrez également vous acquitter auprès du notaire des frais de mainlevée d’hypothèque.

Si vous réalisez une plus-value à la revente de votre bien, vous devez payer une taxe de 36,2 % (taux forfaitaire retenu par le notaire comprenant 19 % d’impôt et 17,2 % de charges sociales) sur le bénéfice. Cependant, de nombreux cas d’exonération existent :

  • cession de votre résidence principale.
  • cession d’un bien dont le prix n’excède pas 15 000 €.
  • cession d’un logement détenu depuis plus de 30 ans pour ceux vendus à partir du 1er février 2012.
  • en cas d’expropriation, à condition de réinvestir l’indemnité dans un délai d’un an.
  • cession d’un logement par un individu détenteur d’une carte d’invalidité ou touchant une pension vieillesse.
    Pour plus d’informations sur les plus-value : https://www.notaires-tivoli.fr/les-cas-dexoneration-de-plus-value-immobiliere-residence-principale-bien-detenu-depuis-plus-de-30-ans-vente-inferieure-a-15-000-euros-remploi-dans-les-24-mois/

5 : Les honoraires de l’agence immobilière

Si, pour vendre votre logement, vous avez recours à une agence immobilière, celle-ci va vous facturer des honoraires calculés au prorata du montant de la vente. La valeur de ces commissions dépend de chaque professionnel et du type de contrat signé (simple, exclusif, etc.). Elle peut varier entre 3 et 10 % du prix total de la vente.

Donation : un abattement de 100 000 € pour ceux qui construisent ou rénovent leur résidence principale

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Depuis le 30 juillet 2020, un nouvel abattement de 100 000 € s’applique en cas de donation de sommes d’argent versées à des proches. Ce dispositif s’applique dans 3 situations.

L’article 790A bis du CGI prévoit que dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce, sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 100 000 € si elles sont affectées par le donataire , au plus tard, le dernier jour du troisième mois suivant le transfert à :

  1. la création ou au développement d’une petite entreprise de moins de 50 salariés (via une augmentation de capital), sous réserve de respecter certaines conditions
  2. le financement de travaux d’économie d’énergie dans sa résidence principale
  3. la construction de son habitation principale.

Ce dispositif est temporaire. Il porte sur les sommes versées jusqu’au 30 juin 2021. Le donataire ne peut bénéficier du dispositif qu’une seule fois par donateur . Pour un même donateur, la somme des donations ayant bénéficié de l’exonération ne peut excéder un montant de 100 000 €.

Cumul avec les exonérations déjà existantes

Par ailleurs, l’avantage fiscal s’ajoutera aux abattements actuellement disponibles de 100 000 € sur les donations entres parents et enfants et de 31 865 € sur les dons de sommes d’argent réservés aux enfants majeurs (le donateur doit avoir moins de 80 ans).

Les cas d’exonération de plus-value immobilière : Résidence principale / Bien détenu depuis plus de 30 ans / Vente inférieure à 15.000 euros / Remploi dans les 24 mois

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Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur est susceptible de payer un impôt sur la plus-value réalisée. Ce montant est égal à la différence entre le montant du prix de vente et le montant de son prix d’achat + les frais.
Il existe toutefois des cas d’exonération notamment dans le cadre de la vente d’une résidence principale, d’une cession avec remploi, d’une vente pour un faible montant ou encore de la vente d’un bien détenu depuis plusieurs années.

1 : Exonération d’imposition sur la plus-value immobilière sur la résidence principale. 
Le propriétaire doit occuper le logement la majeure partie de l’année. Peu importe la durée pendant laquelle il a été propriétaire.
A noter : les dépendances immédiates de la résidence principale telles que les garages, les caves, les places de parking sont également totalement exonérées de la taxe sur les plus-values.

L’exonération s’applique uniquement si le logement constitue la résidence principale du propriétaire au jour de la cession. Dans l’hypothèse où le propriétaire a quitté son logement le jour de sa vente, il est tout de même possible de bénéficier de l’exonération s’il occupait encore le logement le jour de la mise en vente et si la vente intervient dans un délai jugé “normal” par les juges, à savoir environ 1 an.

L’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente d’une résidence principale s’applique, dans le cas où le propriétaire est une personne retraitée ou un adulte handicapé vivant dans une maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, dès lors que la vente de sa résidence principale a lieu dans les deux ans suivant son entrée dans la structure d’accueil.

2 : Exonération d’imposition sur la plus-value immobilière en cas de vente de biens immobiliers inférieures à 15.000 euros.
A noter : Le plafond de 15.000 euros se calcule par vendeur. Si un couple vend un garage 30.000 euros, l’exonération trouve à s’appliquer.

3 : Exonération de la taxe sur la plus-value en cas de cession avec remploi

Depuis le 1er février 2012, la vente d’un logement, autre que la résidence principale, fait l’objet d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières si les conditions suivantes sont remplies :

  • La cession concerne la première vente d’un logement qui n’est pas la résidence principale du propriétaire.
  • Le propriétaire ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.
  • Dans les 24 mois qui suivent la vente, le prix de cession doit être réinvesti, totalement ou partiellement, dans l’achat ou la construction d’un bien immobilier affecté à la résidence principale du vendeur.

4 : Exonération d’impôt sur la plus-value immobilière pour durée de détention

Lors de la vente d’un bien immobilier, l’administration fiscale applique un abattement pour durée de détention à la fois pour le calcul de l’impôt sur le revenu mais également pour le calcul des prélèvements sociaux.

A titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement appliqué est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année de détention du bien et jusqu’à la 21ème année de détention.
  • 4 % pour la 22ème révolue de détention.

L’exonération d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière est totale à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement appliqué est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année de détention et jusqu’à la 21ème année de détention.
  • 1,60 % pour 22ème année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année de détention ;
  • L’exonération de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière est totale à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

Si vous souhaitez connaitre le montant d’une éventuelle plus-value, n’hésitez pas à me contacter par email.

Vente de Terrain à Bâtir : Etude de Sol Obligatoire

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Prévention des risques de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux

Loi ELAN : obligation pour le vendeur de communiquer une étude géotechnique

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (article 68) a créé un nouveau dispositif destiné à rendre obligatoire, dans certaines zones, la fourniture d’une étude de sol, à savoir une « étude géotechnique préalable », en cas de vente d’un terrain non bâti constructible.

Pour rappel, cette étude doit être annexée à la promesse de vente conclue depuis le 1er Janvier 2020.

Retrouvez les zones concernées sur https://www.georisques.gouv.fr/dossiers/argiles/donnees#/dpt/06

Comprendre les Frais d’Acte Notarié

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Les frais d’actes correspondent aux sommes versées au notaire lors de la conclusion d’un acte notarié.

Les frais de notaires se répartissent entre les sommes suivantes :

Les droits et taxes sont destinés à l’État et aux collectivités territoriales. Il s’agit par exemple des droits d’enregistrement.

Émoluments
Le notaire applique un tarif national et obligatoire, appelé émolument, pour les actes où il exerce en tant qu’officier ministériel, Ainsi, le tarif facturé est identique quel que soit le notaire que vous choisissez. Il y a différents tarifs, déterminés de manière fixe ou proportionnelle, selon le type de prestations.
Les émoluments du notaire s’échelonnent entre 0,825 % et 4 % du prix de vente en fonction du montant de ce dernier.

Déboursés
Les déboursés sont les sommes que le notaire paye pour votre compte et qui servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût de différents documents.

Prenons pour exemple la vente d’un appartement à 300.000 euros.
Les frais d’acte de 22.086 euros se décomposent comme suit :
– Les droits et taxes : 17.769 euros soit 5,92 % du prix de vente
– Les émoluments du notaire (rédaction de l’acte, demande de pièces, calcul de plus-value, etc…) : 3.347 euros, soit 1,12%du prix de vente
– La TVA sur émoluments du notaire = 669 euros
– Les débours (cout de différents documents comme le dossier d’urbanisme) = 300 euros

Il est également utile de préciser que l’intervention d’un deuxième notaire lors d’une vente n’engendre pas de frais d’acte supplémentaire, ils se partagent les émoluments.

 

Les Notaires du Tivoli – Etude de Maître SARICA fête son PREMIER mois d’ouverture !

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Les Notaires du Tivoli – Etude de Maître Hugo SARICA fête son PREMIER mois d’ouverture ! Un mois riche de rencontre, qui en plus de ma première société aura vu naître mon premier enfant.

Pleinement investis dans notre rôle de conseillers et d’experts en droit, nous nous attachons à être disponibles et proches de vous pour vous accompagner au quotidien dans vos démarches. Dans une logique de qualité et de service client, nous mettons à votre disposition un ensemble de moyens destinés à faciliter nos échanges.

Ecoute et Disponibilité

Portée par des valeurs humaines fortes, l’étude veille à vous apporter entière satisfaction. Disponible, réactive et motivée par la volonté d’assurer un service de qualité, notre équipe est à votre écoute.

Une permanence téléphonique 6/7 jours

Avec une amplitude horaire importante, l’étude est à votre disposition du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30 et de 13h30 à 20h mais également le samedi matin de 9h à 12h.

Un emplacement privilégié au Cœur du Cannet Village

Située en face de la mairie sur le Boulevard Sadi Carnot (n°35), au cœur d’un quartier riche d’histoire et de diversité mais aussi de dynamisme et de création, où nos missions de notaire peuvent s’exercer pleinement. Dans des locaux entièrement rénovés, accueillants et accessibles, nous avons souhaité être au plus près de nos clients, pour les conseiller et les accompagner dans tous leurs projets, personnels et professionnels.